Как купить квартиру? Когда меня спросили об этом в комментариях, мне пришли в голову две мысли. Первая: избегать ипотеки, как формы финансового рабства. Вторая: как следует загореться этой целью, «чтоб прям как в кино было». Но обо всем по порядку.

Первый вопрос от Алексея, звучал примерно так:

Опишите вашу позицию по поводу покупки квартиры с использованием ипотечного кредита. Сейчас имеется постоянный заработок и некоторые накопления (~10% от стоимости квартиры) и заветная цель купить квартиру. Мне видится два пути:

1. Взять ипотеку сейчас на ~15 лет (деньги которые сейчас идут на арендную плату, при этом пойдут на оплату кредита).

2. В течение нескольких лет постараться существенно увеличить свои накопления (например, вкладывать в индексный ПИФ), проживая при этом в съемной квартире и соответственно оплачивая аренду. Цель при этом повысить первоначальный взнос. Но вот какие здесь видятся минусы: инфляция будет съедать накопления, цена заветной квартиры будет с каждым годом увеличиваться.

Затем Александр Хорунжий присоединился, попросив «прояснить различия фишку покупки на стадии котлована, на стадии возведения, разницу первичного и вторичного рынков. С точки зрения экономических выгод и рисков».

Почему я не люблю ипотеку. Когда вы берете ипотеку на 15 лет, вы резко перемещаетесь влево на шкале финансовая свобода – финансовое рабство. Во-первых, вы лишаете себя возможность поменять свою жизнь, поменять профессию, оставить все и отправиться в кругосветное путешествие. Это если говорить о приятных вещах, но бывают еще разного рода неприятные неожиданности. Не вдаваясь в подробности, мысль такова: вы уступаете пульт управления собственной жизнью банку.

И еще. В жирные годы, квартира купленная в ипотеку создает иллюзию, что все хорошо. Это расслабляет – вы перестаете «крутиться», стремление двигаться вперед и вверх угасает. В голодные годы (а в течение 15 лет годы могут быть разные) ипотека, как камень, привязанный к ноге, мешает жить и развиваться. Читать далее…

Конкурс на лучшую заметку об инвестициях и личных финансах продолжается. Деньги ждут именно Вас!

Начитавшись Киойсаки, многие инвесторы просто помешаны на идее инвестиций в недвижимость, я часто сталкиваюсь с этим в рамках финансовых консультаций. При этом новичок не способен обнаружить идею на рынке недвижимости и быстро среагировать на нее. Чтобы у читателей rostdeneg.ru накапливался опыт в этом направлении, сегодня я приведу новый пример. Пожалуй, это было лучшей возможностью для инвесторов в московскую недвижимость.

В отличие от моей ситуации, где квартиру «сбрасывал» частный инвестор, эта история связана с жилым комплексом Марфино, и, по сути, является красивым выходом строительной компании «Ведис групп» из «зависших» площадок под строительство элитного жилья.

Инвестору здесь было важно увидеть решительное желание девлелопера быстро реализовать проект и оценить размеры дисконта к рыночной цене, который составил примерно 50% к среднерыночным ценам.

Думаю, некоторые читатели блога слышали об инвестиционных возможностях Марфино и ранее, но журналисты Forbes представили эту историю в консолидированном виде. Полную версию статьи можно прочитать в журнале, а тезисно изложу здесь. Уверен, это пополнит копилку опыта для поклонников инвестиций «исключительно в солидные активы». Читать далее…

После заметок о том, как заработать на недвижимости в условиях кризиса, а также об использовании синдицированного кредита, carry trade при покупке квартиры, хочу дать комментарий по рынку недвижимости, чтобы на какое-то время считать тему недвижимости законченной.

Цены высокие. Это видно не только в сравнении с мировыми мерками, но и в результате простых математических расчетов. Доходность от аренды жилой недвижимости, меньше ставки по депозиту примерно в два раза.

Каким способом выправится этот перекос, точно сказать нельзя, но варианта всего три: снижение цен на недвижимость, снижение ставки по банковскому вкладу или повышение стоимости аренды, например, вследствие инфляции. Разумеется, возможна комбинация этих факторов, поэтому тем, кто интересуется темой недвижимости, нужно иметь в виду три этих показателя.

К слову сказать, подобных искажений (превышение ставки депозита над доходностью аренды) в российской экономике достаточно. В заметке о ПИФах облигаций, я рассказывал, почему в России купонная доходность облигаций ниже доходности банковского вклада, хотя во всем мире наоборот.

Но снижение маловероятно. Потребительский спрос в России на жилье пока достаточно велик. Да, можно много рассуждать о слабой платежеспособности этого спроса. Действительно, платежеспособность слабая, но прослойка населения, которая в качестве наивысшего приоритета имеет улучшение жилищных условий, еще достаточно велика. И, как только эти люди, получат свою долю от поступающей в страну экспортной выручки (неважно в виде зарплаты чиновника, дохода от кафе расположенного рядом с офисом нефтяной компании), деньги немедленно будут отправлены на приобретение жилья. Деньги, разумеется, в экономике не только от экспорта сырья, но это направление пока доминирует. То есть даже при небольшой просадке цены будут встречать спрос конечного потребителя. Читать далее…

Как купить квартиру через синдицированный кредит – этого не найдешь в Яндексе или Google, так было до момента публикации этой заметки. Сегодня я поделюсь опытом приобретения первой недвижимости и финансирования такой покупки. Многие люди инвестируют в ПИФы или копят деньги на банковских вкладах, чтобы накопить на покупку квартиры, но они и не подозревают, что находятся ближе к заветной цели, чем сами об этом думают. Главное начать работать в этом направлении, рассматривать как различные приемлемые варианты, так и возможности по финансированию приобретаемой недвижимости.

Выбор объекта. Вообразите себя Робертом Кийосаки, Дональдом Трампом или другим гуру инвестиций в недвижимость, чтобы с должной ответственностью и кропотливостью подойти к выбору объекта недвижимости. Тем более недвижимость это та вещь, которую можно посмотреть, понять и оценить, в отличие, к примеру, от годового отчета Сбербанка. При выборе квартиры я уделил особое внимание следующим факторам: инвестиционной привлекательности, ликвидности и надежности.

Я выбирал квартиру (однушку) летом 2005 года. Тогда было много разговоров о коррекции цен на недвижимость. Сейчас, после кратного роста цен, в это трудно поверить, но тогда все только и говорили, что рынок перегрет и обвал неминуем. Я провел кучу времени, анализируя ценообразование на московском рынке недвижимости и пытаясь сделать прогноз по ценам на квартиры. Тем временем цены застыли на месте и не двигались в течение трех-пяти месяцев. Пытаясь применить опыт, полученный на фондовом рынке, я решил, что выход из этого продолжительного бокового движения цен будет наверх (считайте, что интуиция).

Но я вовсе не собирался уповать на то, что цены непременно вырастут за счет увеличения спроса. Я стремился использовать по максимуму инвестиционный фактор, присматривался к недвижимости, которая могла бы расти в цене за счет развития инфраструктуры и благоустройства района и т.д. Напомню, инвестор – это обычно тот, кто принимает на себя большие риски при вложении денег в тот или иной объект, чтобы продать его дороже уже без этих рисков. Я ориентировался на новостройку, не готовую к проживанию – это было дешевле и привлекательнее с инвестиционной точки зрения.

Выбор пал на Красногорье, подробнее можно посмотреть здесь. Ниже я приведу позиции, на которые я сделал инвестиционные ставки и сразу отмечу, что из них реализовалось. Читать далее…

Финансовый кризис коснулся и рынка недвижимости, следовательно, появились возможности для того, чтобы заработать денег или просто улучшить жилищные условия. Например, вряд ли кто-то откажется от возможности поменять 1-комнатную квартиру на 2-комнатную квартиру, доплатив всего 10-20% (вариант 2-комнатная квартира на 3-комнатную тоже работает). Разумеется, речь идет о равнозначных объектах, вплоть до квартир в одном доме. Сразу оговорюсь, что речь пойдет о новых домах. Доходность на свободный капитал 150-200% годовых.

Работа внутри спрэда. 10-20%. Не только на фондовом рынке, но и на рынке недвижимости в периоды кризиса снижается такой рыночный показатель как ликвидность. Под ликвидностью обычно понимается возможность продать тот или иной актив быстро и без потери в цене. Одним из проявлений снижения ликвидности является увеличение разницы между ценами продавцов и покупателей, которая называется спрэд. На фондовом рынке снижение ликвидности наиболее ярко и наглядно проявляется во втором и третьем эшелонах, в то время как «голубых фишек» это практически не касается. Эта разница называется спрэд, и чем хуже ситуация, тем шире спрэд.

В одном из номеров «КоммерсантЪ-Деньги», в статье о недвижимости, есть метафора примерно следующего содержания. «Сегодняшние доски объявлений о продаже недвижимости напоминают порносайты, так как отражают скорее эротические фантазии продавцов, нежели реальное положение дел». Так вот это только верхняя граница спрэда, на которую впрочем, ориентируются наверное все аналитики по недвижимости, т.к. других более или менее объективных и систематизированных данных у них попросту нет. Разумеется, цены продаж квартир ниже докризисных, но самые интересные сделки проходят у нижней границы спрэда. Здесь можно получить до 20% дополнительного дисконта к «рыночной» цене. Конечно, такие сделки на дороге не валяются и нужны некоторые навыки, чтобы их находить и заключать. И, агент по недвижимости, риэлтор, здесь не помощник, а скорее конкурент и нахлебник, избавившись от которого вы сможете сэкономить (равносильно заработать) еще дополнительные 6-15% только на комиссиях. Читать далее…