Что будет с ценами на недвижимость
После заметок о том, как заработать на недвижимости в условиях кризиса, а также об использовании синдицированного кредита, carry trade при покупке квартиры, хочу дать комментарий по рынку недвижимости, чтобы на какое-то время считать тему недвижимости законченной.
Цены высокие. Это видно не только в сравнении с мировыми мерками, но и в результате простых математических расчетов. Доходность от аренды жилой недвижимости, меньше ставки по депозиту примерно в два раза.
Каким способом выправится этот перекос, точно сказать нельзя, но варианта всего три: снижение цен на недвижимость, снижение ставки по банковскому вкладу или повышение стоимости аренды, например, вследствие инфляции. Разумеется, возможна комбинация этих факторов, поэтому тем, кто интересуется темой недвижимости, нужно иметь в виду три этих показателя.
К слову сказать, подобных искажений (превышение ставки депозита над доходностью аренды) в российской экономике достаточно. В заметке о ПИФах облигаций, я рассказывал, почему в России купонная доходность облигаций ниже доходности банковского вклада, хотя во всем мире наоборот.
Но снижение маловероятно. Потребительский спрос в России на жилье пока достаточно велик. Да, можно много рассуждать о слабой платежеспособности этого спроса. Действительно, платежеспособность слабая, но прослойка населения, которая в качестве наивысшего приоритета имеет улучшение жилищных условий, еще достаточно велика. И, как только эти люди, получат свою долю от поступающей в страну экспортной выручки (неважно в виде зарплаты чиновника, дохода от кафе расположенного рядом с офисом нефтяной компании), деньги немедленно будут отправлены на приобретение жилья. Деньги, разумеется, в экономике не только от экспорта сырья, но это направление пока доминирует. То есть даже при небольшой просадке цены будут встречать спрос конечного потребителя.
А вот покупки квартир с инвестиционной целью должны сбавить в объемах, так как экономического смысла в это нет. Но у некоторых слишком крепко в сознании засела мысль о том, что недвижимость растет всегда. Шутка ли, несколько лет получать доходы, не создавая добавленной стоимости для конечного потребителя и вдруг все – краник закрыт. Чтобы осознать такое нужно время, тем более на таком инертном рынке как недвижимость. К примеру, на фондовом рынке понимание вещей вроде смены тренда происходит быстрее.
Ну и последнее, в новостройках, скорее всего, будет иметь место тенденция к снижению цен не в денежном выражении, но к повышению ценности практического использования, тенденция к созданию дополнительной стоимости по той же цене. Я имею в виду сдачу квартир с отделкой. А то «квартиры с отделкой, ключи в день продажи» на российском рынке недвижимости считается прямо вип-сервисом каким-то, а почему должно быть иначе?
- Как заработать на недвижимости в условиях кризиса
- Как купить квартиру: синдицированный кредит и carry trade
Для счастья и успеха в жизни нужны три вещи: хорошие книги, хорошие наставники, и время, чтобы читать, внимать, действовать, совершать ошибки и пробовать снова.
9 ноября 2009 в 13:46
> Доходность от аренды жилой недвижимости, меньше ставки по депозиту примерно в два раза.
Владимир, а кто сказал, что эти величины должны быть равны? При нулевой инфляции, я согласен, к этому равенству система должна стремиться. Но в России инфляция 10%!
— Если у тебя депозит на ~15%, то существенную часть твоего дохода съедает инфляция.
— Если у тебя квартира, то помимо дохода от аренды, сама квартира в долгосрочной перспективе дорожает вслед за инфляцией.
9 ноября 2009 в 14:41
«Цены высокие»
Недаром, Рубини выделяет пузырь на фондовом рынке и на рынке недвижимости emerging markets. И это не о том, что было год назад. Это о том, что сейчас. Пузырь либо лопнет, либо сдуется (устранение перекоса).
«Снижение маловероятно»
Доход от кафе расположенного рядом с офисом нефтяной компании — :))) Доход от кафе «не канает», как говорят мои знакомые из Тюмени. А вот откаты, взятки и прочее – возможно. Но у чиновных людишек вопрос квартирный остро не стоит. Было достаточно времени путинского застоя, чтобы его решить. А вот инвестировать сейчас действительно проблемно.
9 ноября 2009 в 17:41
Алексей, инфляция …. я думаю в своем следовании за инфляцией цены на недвижимсоть опередили ее на несколько лет. Кроме того, можно взглянуть на долларовый цены и долларовую инфляцию, в долларах тоже получается дорого и не сопоставимо с инфляцией. Поэтому я думаю, что в моменте, особенно с инвестиционной точки зрения выгоднее вкладывать в депозит по сравнению в недвижимостью. Хотя если покупать для себя, то ожидать существенного снижения не стоит.
9 ноября 2009 в 17:49
Сергей, говоря о кафе я пытался указать на то, что квартиры покупаются не только нефтяниками (в т.ч. из Тюмени) и чиновниками (за счет откатов), у этих действиетельно, наверное, уже все хорошо. Но получаемые СЕЙЧАС деньги они тратят на товары и услуги, и, различные бизнесы получают доход, возможно он скромнее и накапливается медленнее, но во многих случаях будет потрачен на недвижимость. Скажем так, приобретатели второй очереди (после нефтяников и чиновников) еще не удовлетворены и они ждут, когда сырьевые доходы страны просочатся и кним через сложные фильтры экономики :)
9 ноября 2009 в 18:59
(4) Понимаете, Владимир, все это уже было. И сырьевые доходы просачивались… Поверить не могу, что в одну и ту же воду можно войти дважды. Где-то засада.
9 ноября 2009 в 20:23
(5) Да нет никакой засады. «Если в стране есть денежные знаки, то значит, что есть люди, у которых их много» (с) Остап Бендер.
Если же в стране **много** дензнаков, то и людей, у которых их много, тоже будет больше.
9 ноября 2009 в 21:26
(6) Речь шла не о деньгах как таковых, и не о богатстве, а о том, что на EM дуются пузыри фр и недвижимости. И ждать благополучия от цен на нефть в 100$ за баррель как то не очень разумно в нынешней ситуации. Я, например, не жду. А Вы?
9 ноября 2009 в 22:24
(7) Я не понял. Вы в чем сомневаетесь? В том, что в ближайшей перспективе снова можно увидеть 100$ за баррель, или в том, что 100$ за баррель позитивно повлияет на наше с Вами благополучие?
9 ноября 2009 в 22:27
(8+) Опережая ответы, сообщу, что лично я считаю, что 100$ за баррель крайне позитивно влияет на мое личное благополучие. А вот будет ли в ближайший год-два барелль за 100$ — я не берусь судить. Квалификации не хватает, а если бы хватало — я бы тут сейчас с Вами не общался :)
9 ноября 2009 в 22:58
(9) Я не думаю, что Вы мажоритарий Лукойла или Роснефти. Иначе Вы бы точно тут не общались :) Посему я также не думаю, что нынешние 100$ за баррель существенно повлияют на Ваше благополучие. Вы конечно можете думать иначе. Я не буду переубеждать Вас. Могу только сказать что для общества в целом — это «задница» как говорят в голливудских фильмах. И если «тучные» (я называю их застойные) годы породили химеру общего пирога, то нынешние 100$, реальные, в виде зафиксированной прибыли, а не фантомные, они не для Вас, если только Вы не удачный спекулянт. Я почему-то думаю, что Вы не спекулянт. Думаю, Вы хотите быть инвестором :)
10 ноября 2009 в 11:02
Не согласен насчет маловероятности снижения цен на недвижимость… Если брать Москву сейчас цена продажи первички 115 000 рублей/кв.м. Тогда как себестоимость 58 000 руб/кв.м. некислая маржа остается у застройщика…. а вы говорите некуда падать?
Учитывая грабительские ставки по ипотеке сценарий плавного снижения цен на первичку, а следом и вторичку очень даже актуален.
Насчет квартир с ремонтом.. не думаю владимир что такие предложения с добавленной стоимостью продавца, когда итак недвижимость не дешевая будут пользоваться спросом… все таки цена очень важный фактор, покупают без ремонта потому чта так первый взнос выходит дешевле… а ремонт частично люди делают сами, народ у нас талантливый и рукастый.. у меня знакомый взял три года назад в мытищах квартиру, и сам целый год делал ремонт в ней сам… экономил… потому как ипотека сама по себе серьезная нагрузка на его бюджет…
10 ноября 2009 в 11:34
vdenis, да, давай брать Москву, я не знаток себестоимости, но готов согласиться, что это именно так, как ты говоришь.
Основная масса ипотечников, которым суждено было дефолтнуться по своим кредитам уже сделали это. Застройщики тоже дыры в бюджетах более или менее залатали. Так кто-же по твоему станет этим героем, который будет сбрасывать квартиры в массовом порядке? Ведь именно массовый сброс способен продавить цену, а не эпизодические продажи ниже рынка.
Что касается ремонта. В Москве уже есть районы, которые сдаются с ремонтом без дополнительного повышения цены (в посте я пишу именно об этом). И, это, действительно хороший мотиватор купить квартиру именно там.
Я думаю твой, знакомый делавший ремонт самостоятельно, не оплачивал съемную квартиру и/или не имел работу, на которой нужно работать полный день и даже больше (чтобы оплачивать «грабительские ставки по ипотеке»). Так что это не правило, а скорее исключение.
10 ноября 2009 в 15:26
>Основная масса ипотечников, которым суждено было дефолтнуться по своим >кредитам уже сделали это. Застройщики тоже дыры в бюджетах более или менее квартиры в массовом порядке? Ведь именно массовый сброс способен <продавить цену, а не эпизодические продажи ниже рынка.
Снижать цены на недвижимость будут те девелоперы, чья продукция экспозируется больше срока по кредиту на постройку объекта. Учитывая серьезное снижение доходов и потребительской уверенности населения вариант затягивания экспозиции квартир очень вероятен.
Разумеется развернуть ситуацию лицом, а не известным местом к покупателю квартир должно государство. От него требуется убрать взятки откаты чиновников сидящих на раздаче земель и подключении коммуникаций. Дать девелоперам землю с подведенными коммуникациями и инфраструктурой. Тогда цена обязательно снизится… А еще лучше дать землю пусть по 6 соток гражданам под индивидуальное строительсво. Цена участка должна быть не более 50 000 рублей. Но при этом купить такой участок человек сможет раз в жизни. И продать только после смерти, но сможет обменять на аналогичный но в другом регионе (так мы обеспечим мобильность населения).
11 ноября 2009 в 23:39
vdenis,
Да, что-то вон ПИК не стал снижать цен особо (даже оптом для г. Москвы), хотя акционерам пришлось продать компанию из-за высокой дологовой нагрузки. Тоже касается Миракса, что-то не видно снижения цен на их объекты, хотя компании, по сути банкроты. Даже в этих случаях цены не снижаются.
Что уж говорить, о том, что очень многие застройщики строят не за счет кредитов, а за счет денег покупателей квартир — вот у этих в исключителном случае и можно купить подешевле, если вдруг кого прижмет сильно.
Федор, разворотная
дрочкаточка превращается в рваную линию :) Если серьезно то было два хороших события для игры наверх, это неожиданно хороший ВВП США (но все уже типа знают, что он такой за счет мер по стимулированию экономики (машинки, дома)) да и в цене это по большому счету), а также G20 — там типа сказали еще постимулируем.Ты меня разоришь :)
Алексей, чем же тебе облигации не угодили (в смысли ПИФы), ведь 3-4-5 процентов дали за октябрь. Это конечно не так круто как ММВБ +10%, но это рост понадежней мне кажется.
11 ноября 2009 в 15:51
А на рынке тем временем очередная разворотная точка. Или именно сейчас начнется коррекция, которую все ждали, или я выиграю очередное пари с Владимиром.
11 ноября 2009 в 16:46
Ну так в том то и вопрос: брать акции сейчас или не брать? :)
12 ноября 2009 в 01:07
Владимир, объяснитесь :)
«Алексей, чем же тебе облигации не угодили (в смысли ПИФы), ведь 3-4-5 процентов дали за октябрь».
Если воспользоваться инвестиционным калькулятором на сайте Альфа-капитал, то процентный доход ПИФ «Облигации Плюс» без учёта скидок и надбавок 2,7% за октябрь.
12 ноября 2009 в 09:07
Сергей, объясняюсь :)
-надбавки есть далеко не у всех фондов
— скидка при обмене не платится, т.е. можно зарабатывать консервативную прибыль, и, дождавшись (или не дождавшись) хорошего момента войти в ПИФ акций без потери заработанного дохода.
— если забыть о надбавке (которой нет) и не считать скидку (потому что деньги потенциально предназначены для ПИФа акций), то выйдет 3,7%, в годовых это 44% — по-моему вполне комфортная доходность для ожидания коррекции в ПИФах акций.
Скажу больше, возможно, ноябрь будет слабеньким для фондов облигаций, но рывки подобные октябрю еще будут, т.е. итоговая доходность, будет поменьше 44% годовых, но думаю останется в дипазоне 20-30%.
И, еще, я не обсуждаю конкретные ПИФы в блоге, но для Вас решил сделать небольшое исключение ;)
12 ноября 2009 в 13:07
18) Больше 2,7% выйти никак не может, потому как без учета скидок и надбавок.
Если Вы не привязываетесь к конкретному ПИФу, то надо давать идею. Идея — дождаться коррекции (хотя не факт, что она будет), так как коррекция скушает все Ваши %% за октябрь-ноябрь.
12 ноября 2009 в 13:29
Сергей, с 30 сентября по 31 октября, 3,09%, если быть совсем точным и корректным в расчетах :)
Идею я дал, ну может взял показатели чуть лучше рынка, но согласитесь и 2% в месяц это 24% годовых, что не плохо, особенно в случае если человек задается часто задается вопросом «брать акции сейчас или не брать?»
Коррекция будет на рынке акций (она в процессе), облигации тоже может задеть, но это несоизмеримо мало с возможными потерями на рынке акций, если купить ПИФ акций, например, по вчерашней котировке.
Ждем.
12 ноября 2009 в 14:50
Сергей, немного разовью мысль. На собственном опыте я знаю, что когда ждешь коррекцию по несколько месяцев, то психологически такое ожидание комфортнее (по крайней мере для меня) от осознания того, что деньги все же работают, хотя и по менее высокой ставке, чем рост рынка акций.
12 ноября 2009 в 17:30
(20&21) Согласен, гуру Вы наш. Проценты же я брал с 1 октября по 1 ноября — 2,7% калькулятор на сайте показал.
13 ноября 2009 в 20:50
Владимир, я вот последние несколько дней поглядываю на рынок, и складывается впечатление, что коррекция уже исчерпала себя, ММВБ ни в какую не хочет снижаться. Прослеживается лишь небольшое снижение вслед за снижением нефти или рынка США.
Да и все уже вокруг говорят (включая первых лиц) что мол дно точно позади, начался рост и будет все хорошо. Т.е. второй волны ждать не приходится.
Почему же вы до сих пор так уверены что коррекции быть?
14 ноября 2009 в 08:14
Алексей, да, действительно рынок не хочет снижаться, но это не причина идти у него на поводу :) И это, острое желание расти у него тоже поялвяется реже, чем раньше.
Первые лица… ну они много чего говорят, например, говорили что девальвации не будет. Да и в своих речах и мыслях они далеки от фондового рынка, они в первую очередь имеют ввиду снижение инфляции, безработицы, т.е. экономический рост, как таковой. Пожалуй, в последнюю очередь речь идет о росте прибылей компаний, росте доходов акциионеров, который способен поднять цены на акции выше текущих котровок. Экономика, разумеется, взаимосвязана с рынком, но они вовсе не обязательно должны коррелировать между собой.
Дно позади? Сильное наблюдение. Дно рынок прошел еще в 2008 году, а сейчас он прибавляет порядка 150% от тех уровней. Цена акций Лукойла, Роснефти достигла докризисного уровня. Рост на рынке не начался, а длится уже довольно долго.
Кстати, про первых лиц. Дмитрий Медведев: 2010г. будет «турбулентным» для РФ и всего мира Об этом говорится в статье президента, опубликованной в британском The Economist.
Я не уверен, что коррекции быть, просто считаю что максимумов, по крайней мере в этом году мы уже достигли а рынок, как известно таит в себе много сюрпризов — многое может измениться. Мой опыт показывает, что причины для коррекции могут появиться самым неожиданным образом. Посмотрите напрмер, график РТС за 2000 год. (в 1999 после кризиса рынок вырос более чем на 100%). 2000 он закрыл по большому счету в нуле, но волатильность в этом году была высокой.
14 ноября 2009 в 13:04
Владимир, спасибо за развернутый ответ.
Под дном я имел ввиду дно экономической ситуации в России. Тут по поводу опережения в полгода вы оказались абсолютно правы :)
Дно в экономике, как говорят, было в сентябре-октябре, а вот фондовый рынок России начал подъем в феврале.
19 ноября 2009 в 11:08
Ну похоже очередные надежды на коррекцию не оправдались…..
22 ноября 2009 в 16:00
Куда все подевались? ни комментов, ни заметок? …
22 ноября 2009 в 19:28
Алексей, я вытаскиваяю ремонт (это просто какой то пылесос как для времени так и для денег) на финишную прямую, поэтому с заметками некоторые трудности. ПОстараюсь на неделе выпустить, что-нибудь типа стратегии на 2010 год. Комментов нет, потомучто нет заметок :)
23 ноября 2009 в 21:28
Тогда удачи вам с ремонтом на финишной прямой :)