Как купить квартиру
Как купить квартиру? Когда меня спросили об этом в комментариях, мне пришли в голову две мысли. Первая: избегать ипотеки, как формы финансового рабства. Вторая: как следует загореться этой целью, «чтоб прям как в кино было». Но обо всем по порядку.
Первый вопрос от Алексея, звучал примерно так:
Опишите вашу позицию по поводу покупки квартиры с использованием ипотечного кредита. Сейчас имеется постоянный заработок и некоторые накопления (~10% от стоимости квартиры) и заветная цель купить квартиру. Мне видится два пути:
1. Взять ипотеку сейчас на ~15 лет (деньги которые сейчас идут на арендную плату, при этом пойдут на оплату кредита).
2. В течение нескольких лет постараться существенно увеличить свои накопления (например, вкладывать в индексный ПИФ), проживая при этом в съемной квартире и соответственно оплачивая аренду. Цель при этом повысить первоначальный взнос. Но вот какие здесь видятся минусы: инфляция будет съедать накопления, цена заветной квартиры будет с каждым годом увеличиваться.
Затем Александр Хорунжий присоединился, попросив «прояснить различия фишку покупки на стадии котлована, на стадии возведения, разницу первичного и вторичного рынков. С точки зрения экономических выгод и рисков».
Почему я не люблю ипотеку. Когда вы берете ипотеку на 15 лет, вы резко перемещаетесь влево на шкале финансовая свобода – финансовое рабство. Во-первых, вы лишаете себя возможность поменять свою жизнь, поменять профессию, оставить все и отправиться в кругосветное путешествие. Это если говорить о приятных вещах, но бывают еще разного рода неприятные неожиданности. Не вдаваясь в подробности, мысль такова: вы уступаете пульт управления собственной жизнью банку.
И еще. В жирные годы, квартира купленная в ипотеку создает иллюзию, что все хорошо. Это расслабляет – вы перестаете «крутиться», стремление двигаться вперед и вверх угасает. В голодные годы (а в течение 15 лет годы могут быть разные) ипотека, как камень, привязанный к ноге, мешает жить и развиваться.
В общем, ипотека возможна при значительном количестве благоприятных факторов, а именно:
- Когда имеется 50% суммы необходимой для покупки квартиры.
- Взнос по ипотеки не находился на уровне 25% семейного бюджета или меньше.
- Диверсификация. Кредит выплачивается двумя членами семьи.
- Длительность кредита не более 5 лет.
- Ставка не более 10% годовых.
Сбалансированный подход. Да, сократить или прекратить выплату арендной платы мысль правильная и к этому нужно идти. Но почему бы не применить комплекс мер? Например, я уже писал ранее, что снимать квартиру лучше в декабре, во второй декаде. Падение спроса, на фоне роста предложения делает хозяев более сговорчивыми.
Далее, почему рассматривается сразу финальный вариант покупки квартиры? Можно начать с комнаты или квартиры в более дешевом районе. В комнате можно жить самому, хотя и с меньшим комфортом (мы ведь идем важной цели, не так ли?), а можно сдавать в аренду и компенсировать какую-то часть арендной платы. Отдача, скорее всего меньше, чем от депозита будет, но это первый шаг к цели, страховка от роста цен, практическое понимание вопроса. Мораль такова, если не получается сломать веник сразу, ломайте по одному прутику.
У вас всегда будет возможность выбора, куда направлять свободные деньги: досрочное погашение кредита, инвестиции в обвалившийся фондовый рынок или как дополнительный взнос на улучшение жилищных условий (вдруг удастся выкупить вторую комнату в двухкомнатной квартире?).
Используйте преимущества, которые у вас уже есть.
- Если есть перспективная работа в хорошей компании, то нужно придерживаться принципа «мой дом там, где моя работа». Цель: сократить практически до нуля время пути на работу и обратно. А время это деньги, как ни крути: хочешь, работай больше других; хочешь, отдыхай больше и работай эффективнее; а хочешь, сэкономь на ремонте, выполняя его самостоятельно.
- Вопрос покупки квартиры с ремонтом или без ремонта решается не только за счет наличия времени, но и за счет умения делать и/или организовывать это. Лично из меня не важный ремонтник и прораб, и я бы избегал вариантов без ремонта.
- Если с автомобилем «на ты», то квартиру нужно выбирать рядом с новой и современной автомагистралью. На этом принципе можно сильно удалиться от центра города и существенно выиграть в цене.
Что касается покупки квартиры на стадии котлована, то я бы решился на такое с застройщиком, имеющим хорошую репутацию. И рассматривал такую покупку квартиры как крупные инвестиции с хорошим потенциалом, ну и уровнем риска соответствующим. Я как-то писал о Ведис групп, возможно, сейчас я начал бы с них. Кстати, продают с ремонтом.
Покупка квартиры на вторичном рынке, как финальный вариант для проживания, я бы рассматривал только с современной планировкой. Значительное внимание бы уделял чистоте сделки (искал бы агентство с репутацией именно по этому вопросу).
Моя история покупки первой квартиры уже написана. Но кое-что я повторю или дополню. Я облазил весь Интернет и не раз съездил на место будущего объекта недвижимости, я изучал, думал, сравнивал, планировал. На чем я выиграл? Беря кредит, поставил против доллара, что удешевило кредит. Применил декабрьский фактор и был идеальным арендатором: не дергал хозяина квартиры каждый раз по бытовым вопросам, а лишь уведомлял, что сделал то-то. В итоге за 3 года проживания стоимость аренды для меня не изменилась, хотя цены на недвижимость за этот период выросли значительно. Кстати, прожил я в новой купленной квартире всего год – долго строили, пришло время следующую квартиру покупать.
Вопрос роста цен на недвижимость я также рассматривал. Сейчас ситуация не изменилась, за исключением возрастающих инфляционных рисков, в случае реализации которых цены на квартиры тоже вырастут.
P.S. Если денег нет или мало для покупки квартиры, то работать придется много и долго. Готовьтесь, забудьте про телевизор и пр.
Для счастья и успеха в жизни нужны три вещи: хорошие книги, хорошие наставники, и время, чтобы читать, внимать, действовать, совершать ошибки и пробовать снова.
14 февраля 2011 в 16:57
Статья получилась не про покупку актива (не про инвестиции), а про покупку пассива. Гораздо интереснее было бы «поговорить» именно про способы инвестирования в недвижимость, ведь их масса…
1) Покупка с последующей перепродажей
2) Покупка-ремонт-продажа (уже описывали)
3) Покупка и последующая сдача в аренду
4) Покупка с кредитным рычагом и с последующей сдачей в аренду
Вот хотелось бы понять, что наиболее привлекательно, с инвестиционной точки зрения, россиянину….
14 февраля 2011 в 17:38
Инвестирование в недвижимость! А много народу могут это сделать?
Намного больше могут именно инвестировать в Пиф.
Тем более отскок цен на недвижимость был кратковременный а рост резкий после.
14 февраля 2011 в 20:46
Владимир, тему явно не раскрыл. Статьи начал строчить с завидной регулярностью, но содержание увы… Зато в каждой статье одна и та же мысль: «работать придется много и долго». Раньше такого не замечал — что то произошло? С данной мыслью согласиться не могу (в смысле много и долго — это без меня). Если все будут «работать» кто это все разгребать будет? Ну и:
Работа не волк — в лес не убежит! — это раз!
Пускай трактор работает — он железный! — это два!
От работы кони дохнут! — это три!
14 февраля 2011 в 22:08
А по-моему статья хорошая. Просто каждый хотел услышать что-то свое, а автор сказал, то, что ему хотелось сказать :)
Получтлась отличная вводная лекция для новичка.
Владимир, спасибо.
Если будет еще одна статья, в продожении этой, по мотивам вопросов Алексея — было бы совсем хорошо :)
14 февраля 2011 в 23:24
Алексей, судя по е-майл и сути комментария, Вы не заказчик этой заметки, но это не мешает дать развернутый ответ.
1) Максимальный потенциал роста, это стадия котлована. Риск я бы сказал выше, чем на рынке акций, а прибыль, полагаю, поменьше будет. Мои рекомендации базируются на том, что я сам делал. Поэтому даже если где-то есть баснословные доходности, пока не проверю — писать не буду. В моменте мне интереснее проверять фондовый рынок и делиться практикой. Про квартиру пишу, т.к. это вопрос для многих насущный и я его для себя решал, причем, как мне кажется творчески. Наличие собственного жилья способоно добавить уверенности в инвестициях. В общем, это смежная тема но не основная для меня.
2) Ремонт делать не понравилось, «золотые руки» это пока не про меня :(
3) доходность меньше депозита, а волокиты больше. Экономически не целесообразно.
4) кредитоваться по высокую ставку (ставка кредита выше ставки депоизита), чтобы вкладывать деньги под низкую, тоже экономически не логично (см. п. 3).
Предполагаю, что пункты 3 и 4 навеяны трудами Кийосаки и Бодо Шефера, но они скорее теоретики. Кроме того, многие вещи изменились. Многолетний рост цен на недвижимость, например, в США породил много теорий (их даже успели изложить в книгах) как на этом правильно зарабатывать. Но цены упали и не стабильны, ставки по ипотеке растут. Времена другие.
С инвестиционной точки зрения российская жилая недвижимость не привлекательна.
Александр Сидоров, осмелюсь предположить Вам есть где жить. Кроме того, судя по последним комментам у вас есть понимание сути рынка и существенный капитал. У значительной части аудитории сайта (консультации и письма позволяют мне сделать такой вывод), ситуация иная. Хотят улучшить жилищные условия и эту потребность нужно закрывать. Тему раскрыл в размере своего опыта и понимания. Но по теме когда можно зарабатывать интересно и с комфортом, зарабатывать быстро тоже напишу, на основе личного опыта разумеется.
P.S. Много и долго работать мне тоже приходилось и от этого груза прошлого мне уже сложно избавиться :)
Хорунжий Александр всегда пожалуйста :) ответы по мотивам вопросов Алексея смотри выше.
15 февраля 2011 в 08:38
Владимир, ссылка указанная в тексте: следующую квартиру покупать. — не работает.
По опыту ипотеки есть еще одна мысль, в добавление к тексту. Когда мы с супругой брали ипотеку 3 года назад, думали примерно так:
1. Нужна своя квартира, вариант со съемным жильем даже не рассматривали, т.к. платить кому-то аренду размером почти размер ежемесячного платежа ипотеки и ничего при этом себе не остается — не вариант. А когда платишь ежемесячно чуть больше аренды и при этом знаешь, что это ты оплачиваешь свое собственное жилье, пускай и пока не свое а банка, то совсем другое дело;
2. Сколько накопления не делали, инфляция съедала очень быстро, деньги лежали на депозите, а спекуляция на ПИФах для нас была далека. Копили — копили а суммы, хоть и увеличивающейся хватало на один и тот же первоначальный взнос, ну может становился чуть больше;
3. Если смотреть в долгосрочной перспективе, то размер ежемесячного платежа через 5, 10, 15 лет станет не тем что сегодня. Т.е. 26000 р. 3 года назад для нас были 26000 р., простите за каламбур, но через 3 года эта сумма стала совсем другой. Во первых инфляция, если считать 8%, то каждый год сумма «дешевеет» на ~2000 р., что через 5 лет составляет 17000 р., 10 лет 11000 р. и так далее. Конечно цифры могут меняться, но мысль понятна 26000 р. для нас будут с каждым разом легче. Во вторых мы работаем над собой и своей карьерой, стараясь подняться по карьерной лестнице и зарабатывать побольше, что тоже приводит к удешевлению ежемесячного платежа ипотеки. Раньше этот платеж составлял 1/3 от семейного бюджета теперь это совсем другая доля, что не может не радовать.
Периодически возникают мысли, что лучше расплатиться с ипотекой и не иметь долговых обязательств, но приходим к выводу что не стоит т.к. те деньги, что мы будем направлять на погашение точно также можно направлять в инвестиции, при этом размер доходности может быть выше чем % по ипотеке. По этому пункту много дискутируем, попрошу и вас дать комментарии, что лучше:
— расплатиться с ипотекой и не иметь долгов и не иметь возможности через 10 лет платить существенно меньше за счет удешевления денег;
— или эти деньги направлять в инвестиции, пускай хоть в ПИФы и если повезет, а на длительной шкале ~5-15 лет результат индексов больше чем инфляция и депозит?
P.S. справка ипотечный платеж составляет 26000 р. на 15 лет, 11% годовых, платежи аннуитетные. Спасибо за ответ.
15 февраля 2011 в 09:23
Обобщенная статейка получилась. Стимула для вкладывания в квартиру не увидел.
15 февраля 2011 в 09:28
Единственный вариант, на мой взгляд, для большинства людей, не имеющих большого первоначального взноса на квартиру, улучшить свои жилищные условия — это ипотека. Объясню.
1. Аренда квартиры и работа по 20 часов в сутки — вариант только для одиноких людей, либо молодых семейных пар, которые, работая в таком режиме, за пару лет смогут заработать себе на жилье или на его большую часть. Для семейных пар с детьми такой вариант неприемлем, поскольку воспитание ребенка требует времени, к тому же дети будут себя чувствовать гораздо комфортнее в своем доме.
2. Попытка накопить на квартиру может закончиться провалом из-за высоких иинфляционных рисков и непредсказуемости фондового рынка и рынка недвижимости.
3. Выплата ипотечных взносов не расслабляет, а дисциплинирует и заставляет искать варианты повышения дохода и благосостояния своей семьи.
4. Наличие собственного жилья, пусть и купленного в ипотеку, позволяет заняться обустройством быта по своему вкусу, что создает положительную психологическую атмосферу и способствует эффективному отдыху. Длительное проживание в арендованном жилье может привести к депрессии.
Единственная сложность в ипотечном варианте — правильно рассчитать величину ежемесячного взноса, которая не должна превышать 20% общего дохода семьи.
15 февраля 2011 в 10:44
Николай, ссылку поправил, благодарю. Не могу не согласиться с Вашими доводом, у Вас по большому счету 3 благоприятных фактора было. Я поступил примерно по такому же сценарию. НО! Строительная компания 3 года сдавала готовый дом госкомиссии (на момент покупки дом был готов). Мне повезло меньше и сэкономить на аренде мне не удалось :) Зато мне повезло в другом, кредит был коротким и бесплатным, цены на момент покупки были относительно низкими (квартира была продана в 4 раза дороже цены покупки).
Но все время уповать на везение это не всегда правильно. Поэтому я бы выбрал стратегию, направленную на погашение долга. Например, инвестировать по возможности под большую ставку, чем кредитная (депозиты, облигации) таким образом, у вас будет сохраняться и развиваться возможность погасить кредит и вы продолжите пользоваться дешевыми деньгами. Разница будет Вашей чистой прибылью. В основу стратегии можно заложить долгосрочную тенденцию к повышению инфляции и росту процентных ставок. На везение с индексным ПИФом я бы не стал ставить.
15 февраля 2011 в 11:12
VaDio, как есть. Детали, которые мне были известны я уже описывал ранее. Остальное — то что видел у других, но тут конечно без деталей.
Роман, да, наличие ребенка затрудняет ситуацию «раскрутки» в плане зарабатывания денег. Наверное, нужно по возможности планировать семью, есть такое понятие.
Попытка взять ипотеку тоже бывает провальной в некотором смысле, я даже не говорю о случаях, когда люди не смогли платить и банк забирал квартиру. Мне часто доводится наблюдать когда экономят на одежде, еде, медицинском обслуживании и прочих вещах — всех уходит на ипотеку.
Ваши доводы верны, при этом они базируются на семейных ценностях. Это очень хорошо, что у Вас все так складывается, но это в меньшей степени степени поддается унификации. Покупка квартиры мне представляется гораздо более простой задачей, нежели создание крепкой и счастливой семьи.
15 февраля 2011 в 11:17
Николай и Роман, благодарю за Ваши замечательные комментарии! Они хорошо дополняют мою заметку.
15 февраля 2011 в 12:38
Владимир, спасибо большое за развернутую и содержательную заметку!
Ваша позиция по данному вопросу очень даже профессиональная. Затрагиваете не только финансовые вопросы, но и социальные.
К тому же заметка стала причиной появления интересной дискуссии.
Владимир, а как вы относитесь к плавающей ставке основанной на MosPrime Rate 6 мес (например, в Нордеа банке) ?
15 февраля 2011 в 13:19
Алексей, всегда пожалуйста :)
Условия кредитования типа такого наверное: 12 месяцев ставка фиксированная — 8% годовых, дальше поспрайм +5%.
Ставка будет расти скорее всего, по причине возрастания инфляционного давления и с учетом того, что мы находимся в начале цикла повышения %ых ставок (цикл понижения завершен — в развитых странах они около нуля, а развивающиеся уже начали повышать их, только наш ЦБ пока держится.). Я бы не стал навешивать на себя этот риск, лучше уже сейчас зафиксировать приемлемую ставку, как это сделал Николай.
15 февраля 2011 в 18:35
Владимир, спасибо за ответ на комментарий.
Кийосаки действительно замешан. Он мне, как и многим другим, мозг на место поставил и за это ему особая благодарность.
Что касается п.3 и п.4, то тут хочется отметить 2 момента:
1) уверен, что на любом рынке недвижимости и в любое время можно делать очень хорошие деньги, НО для этого надо очень хорошо разбираться в недвижимости. Нужно потрать не меньше года чтобы вникнуть в рынок, отсмотреть огромное количество объектов и получить кучу отказов на свои предложения, прежде чем найдешь свой первый действительно выгодный для инвестирования объект на вторичном рынке.
2) не забывайте, что инвестировать в недвижимость можно не только в России, покупка инвестиционной недвижимости за границей является довольно привлекательной (более стабильные рынки, низкие процентные ставки по кредитам)
15 февраля 2011 в 19:35
Ага, щас в Кургаде очень выгодная цена на недвижимость :-)
15 февраля 2011 в 20:55
Фигню какую-то все пишут. Даже читать не хочется…
16 февраля 2011 в 19:39
17 Иван +1
16 февраля 2011 в 21:26
Абсолютно согласна с ответом №6 от Николая и № 8 от Романа.
Если учесть, что инфляция реальная у нас больше, чем процент по ипотеке, то это даже выгодная сделка получается. Каждый год сумма платежей обесценивается, и с каждым годом платить становится все легче.
17 февраля 2011 в 08:40
Елена, платить ипотеку становится легче только при условии, что заработная плата также растет с каждым годом, причем быстрее, чем инфляция (как много людей может этим похвастаться?). А если она стоит на месте или растет, но очень медленно? Это кабала на долгие годы с перспективой ухудшения материального положения.
P.S.: просмотрела несколько банков, % ставка по ипотеке составляет от 13-15%. Не увидела ставки 10%. Может, не те банки смотрю? =)
И зачем банкам выдавать долгосрочные кредиты, если они даже не сохранят капитал от инфляции? Это ж не выгодно. Выходит, % по ипотеке все же выше, чем инфляция?
17 февраля 2011 в 08:49
P.P.S: еще конечно, многое зависит от того, какой тип платежей вы для себя выберете (аннуитетные или дифференцированные).
17 февраля 2011 в 16:01
Интересная ситуация складывается на ФР, не находите?
Вот я думаю, пока есть возможность прикупится немного.
Владимир, как думаете есть смысл? или подождать еще, пока не станет еще дешевле?
P.S. Вот я думаю, читатели этого блога все в облигациях сидят или в отраслевых фондах?
17 февраля 2011 в 16:08
Студент, скажем так, жгучего желания прикупаться у меня нет, ибо оно появляется обычно при снижении процентов на 15-25% :) а так рынок оценен справедливо, о чем я писал совсем не давно http://rostdeneg.ru/1144.html#comments
Кто в чем сидит мне неизвестно :))
17 февраля 2011 в 17:54
Мля, ну все таки заставили погуглить аннуите́т ! Молодцы, порадовали старика!!!
17 февраля 2011 в 18:12
Владимир, подскажите, при проведении «простейшего технического анализа» вы какими программами пользуетесь? Может быть, вам известны какие-нибудь приложения, доступные рядовым инвесторам? Просто хотелось бы попробовать некоторые элементы/показатели проанализировать самостоятельно.
17 февраля 2011 в 18:38
Александр Сидоров, ну хоть узнаешь, чем заняты умы тех, кому приходится «работать много и долго» :)
Nejane, специальными программами я особо не пользуюсь, а чтобы увидеть линию поддержки и сопротивления можно нарисовать простую линию в любом редакторе и приложить линейку к графику на бумаге или прямо на экране. Ну и визуально видны уровни поддержки или сопротивления. Полезно также почитать книгу, типа «Как пройти на Уолл-стрит» или другой базовый учебник по фондовому рынку.
А вообще, помню график первого ПИФа я наносил на миллимитрованную бумагу. Период был наверное года 3, около тысячи котировок на листах А4, потом все точки соединил линией…. пытался выявить закономерности, только потом понял, что это далеко не главное..
Nejane, вам для ПИФа?
17 февраля 2011 в 19:12
Владимир, я пока слежу за поведением индекса ММВБ.
17 февраля 2011 в 19:54
22. Студент
Прикупайтесь. Это му-му на ФРР скоро закончится (Америка-то растет!). Все кинутся покупать и это будет приличный рост. Так что пока есть возможность прикупайтесь.
18 февраля 2011 в 13:25
24. Nejane
«Приложить линейку прямо на экране» — да, ВГ как уж посоветует, так посоветует :)
Рекомендую обратиться по ссылкам:
http://www.finam.ru/analysis/charts/default.asp
http://www.finam.ru/analysis/jcharts/
Обратите внимание на последнюю ссылку, интерактив, как-никак…
18 февраля 2011 в 19:55
Отправил деньги. На следующей недели пройдет зачисление паев. Посмотрим как раз, не пойдем ли ниже. Хотя мне почему то кажется что будет отскок наверх. Пока по прежнему наращиваю в портфеле облигации, ну и усреднился в отраслевом энергетическом фонде. Менеджеры УК, «намекают» на привлекательность потреб.сектора, но я пока настороженно отношусь к таким идеям…
2 марта 2011 в 03:04
Спасибо, полезная статейка, изучил с удовольствием.
Про ипотеку согласен с Вами на 200%
5 марта 2011 в 10:36
Здесь несколько полезных советов в помощь заемщикам:
http://realty.rbc.ru/msk/articles/01/02/2011/562949979637139.shtml
7 марта 2011 в 22:23
Как то все однобоко. Чего упираться в нереально дорогие квартиры в Москве. Можно купить в ближнем подмосковье, а лучше дом с участком в ближнем подмосковье.
Плюсы москвы:
+ транспортная доступность
+ налаженная инфрастурктура (школы, больницы)
Минусы Москвы:
— Безумная в расчете на среднюю зарплату стоимость жилья
— Постоянные пробки
Но если не быть привязанным к офису, реальная альтернатива жилье в МО.
Я планирую решить вопрос покупкой сначала участка 6 соток до 15 км от мкад, а потом строительством дома, причем в два приема, сначала домик 40 кв.м аля 1 комнатная квартира (в дальнейшем домик будет перевезен на другое место и будет использоваться под бизнес, хотя бы магазинчик на трассе), а потом дом 100 кв.м аналог хорошей четырех-комнатной квартиры. Вопрос с коммуникациями стоит остро, но даже если допустить что их нет. Можно решить вопрос путем автономной газификации (пропан в газгольдерах) и газовая электростанция. Ну и само собой зимняя скважина и септик. Автономные коммуникации обойдутся минимум в 700 000 рублей, зато можно забыть про отключения горячей воды, электричества, по любой причине и сэкономить на оплате этих услуг.
Не претендую на истину в первой инстанции, разумеется есть люди которым нравится жить в квартире, но для себя я решил что дом интереснее, к тому же земля дает свободу для предпринимательской самореализации, тем же вендингом заниматься имея свой участок и гараж, в разы проще и дешевле, не надо снимать помещение под склад, есть где хранить временно оставшийся без торгового места вендинговый аппарат.