Как купить квартиру: синдицированный кредит и carry trade | Рост денег в ПИФ: инвестиции на фондовом рынке

Купить квартиру: синдицированный кредит и carry trade

Как купить квартиру: синдицированный кредит и carry tradeКак купить квартиру через синдицированный кредит — этого не найдешь в Яндексе или Google, так было до момента публикации этой заметки. Сегодня я поделюсь опытом приобретения первой недвижимости и финансирования такой покупки. Многие люди инвестируют в ПИФы или копят деньги на банковских вкладах, чтобы накопить на покупку квартиры, но они и не подозревают, что находятся ближе к заветной цели, чем сами об этом думают. Главное начать работать в этом направлении, рассматривать как различные приемлемые варианты, так и возможности по финансированию приобретаемой недвижимости.

Выбор объекта. Вообразите себя Робертом Кийосаки, Дональдом Трампом или другим гуру инвестиций в недвижимость, чтобы с должной ответственностью и кропотливостью подойти к выбору объекта недвижимости. Тем более недвижимость это та вещь, которую можно посмотреть, понять и оценить, в отличие, к примеру, от годового отчета Сбербанка. При выборе квартиры я уделил особое внимание следующим факторам: инвестиционной привлекательности, ликвидности и надежности.

Я выбирал квартиру (однушку) летом 2005 года. Тогда было много разговоров о коррекции цен на недвижимость. Сейчас, после кратного роста цен, в это трудно поверить, но тогда все только и говорили, что рынок перегрет и обвал неминуем. Я провел кучу времени, анализируя ценообразование на московском рынке недвижимости и пытаясь сделать прогноз по ценам на квартиры. Тем временем цены застыли на месте и не двигались в течение трех-пяти месяцев. Пытаясь применить опыт, полученный на фондовом рынке, я решил, что выход из этого продолжительного бокового движения цен будет наверх (считайте, что интуиция).

Но я вовсе не собирался уповать на то, что цены непременно вырастут за счет увеличения спроса. Я стремился использовать по максимуму инвестиционный фактор, присматривался к недвижимости, которая могла бы расти в цене за счет развития инфраструктуры и благоустройства района и т.д. Напомню, инвестор – это обычно тот, кто принимает на себя большие риски при вложении денег в тот или иной объект, чтобы продать его дороже уже без этих рисков. Я ориентировался на новостройку, не готовую к проживанию – это было дешевле и привлекательнее с инвестиционной точки зрения.

Выбор пал на Красногорье, подробнее можно посмотреть здесь. Ниже я приведу позиции, на которые я сделал инвестиционные ставки и сразу отмечу, что из них реализовалось.

  • Строительство 3-х станций метро (Митино, Волоколамская и Мякининская). В 2009 году городские власти обещают открыть первые две, работы идут полным ходом.
  • Круглогодичный горнолыжный комплекс и яхт-клуб. Первый работает (дурацкий домен snej.com), но кажется, дикой популярностью пока не пользуется. Яхт-клуб только в проекте, микрорайон с набережной находится на начальном этапе застройки.
  • Приближение к району ближайшей платформы электрички, мелочь, но приятная – надежный и дешевый транспорт положительно сказывается на стоимости жилья. Пока ничего не делается.
  • Расположение района не берегу Москва реки – этого не отнять, хотя рекламируемый при покупке вид из окна продержался недолго. Другой застройщик выкупил территорию и начал строительство еще одной линии домов (кстати, стройка в разгаре, несмотря на кризис).
  • Остальная инфраструктура формируется пока кустарным методом (ларьки-палатки, небольшие магазины и предприятия сферы услуг на первых этажах домов). Торгово-развлекательных центров нет (за исключением снеж.ком), думаю, что появятся в изобилии, когда достроят все микрорайоны.
  • Я покупал квартиру без ремонта, без права собственности — по инвестиционному договору. Дом был построен, но еще не сдан госкомиссии; покупка на стадии котлована была дешевле, но такой уровень риска показался мне не комфортным. Все выполнено.

Подобрать онлайн кредит на карту любого банка Украины можно на сайте https://topcredits.com.ua/.

При принятии решения я также учитывал застройщика и стадию строительства, ведь инвестиции должны быть еще и надежными. С застройщиком все достаточно просто, я ориентировался на крупную компанию, желательно приближенную к правительству Москвы. СУ-155 на эту роль подходило вполне (в то время).

По стадии строительства: внес деньги, когда дом уже стоял (это тоже к вопросу надежности, на стадии котлована дешевле, но рискованнее), но коммуникации еще не подведены. Застройщик обещал сдать дом госкомиссии и выдать ключи через полгода, я рассчитывал (с учетом российской действительности) на 1,5 года, в итоге все произошло лишь через 2,5.

Финансирование покупки недвижимости. Купить квартиру по ипотеке это не круто, кабала лет на десять, а то и дольше. Завышенные ставки (в отличие от мировой практики), уплата страховых взносов (помимо высоких ставок банк еще защищает себя страховкой). В общем, привлекательной российскую ипотеку пока назвать нельзя.

Где же взять деньги? Идея проста в описании, но ее реализация требует определенных усилий. Хорошая новость в том, что вовсе необязательно копировать мои идеи, важнее позаимствовать подход.

Я назвал это синдицированный кредит, и вот почему. В сфере бизнеса банки часто образуют синдикаты, чтобы в определенных долях прокредитовать одного заемщика. Это делается для того, чтобы распределить риск каждого банка по портфелю из нескольких заемщиков, диверсификация. Разумеется, такой поход снижает риски банка вне зависимости от уровня заемщика, будь то крупная компания или клиент на ипотечный кредит. При меньшем риске, выше шанс получить кредит и ниже ставка по этому кредиту.

Поэтому для покупки квартиры я использовал несколько кредитов и собственные сбережения. Это был потребительский кредит (доллары 11% годовых), кредит от работодателя (в долларах 5% годовых) и займ у знакомых (рубли без процентов). Разумеется, ни один из этих кредиторов не смог бы предложить мне полный объем средств, необходимых для приобретения квартиры. Точнее банк, наверное, смог бы, но ободрал бы меня как липку. В общем, идея в том, чтобы договориться с несколькими кредиторами, так шансы выше, а условия лучше – это и есть синдицированный кредит.

Но это еще не все, теперь о carry trade. К моменту приобретения квартиры моя финансовая грамотность достигла определенного уровня. За плечами уже был успешный опыт инвестиций в ПИФы и неуспешный опыт активной торговли акциями. Так или иначе, у меня сформировалось собственное мнение относительно курса рубля к доллару, и мнение это было медвежьим. К моменту получения кредита я уже в течение 2,5 лет уговаривал всех знакомых уходить из доллара (не очень удачно – после долгих лет роста, в это практически никто не верил). Мне повезло – я достаточно точно определил точку разворота, и, в этом вопросе уверенность у меня была достаточно крепкой.

А в таких условиях я вполне осознанно выбрал долларовый кредит там, где мог (банк и работодатель), тем более в банке ставка по кредиту в долларах была ниже. Это позволило существенно сэкономить на выплатах: курс доллара снизился с 29 до 24, то есть примерно на 17% за три года. Кстати, компании, пользующиеся синдицированными кредитами, тоже занимали в долларах, по той же причине что и я – низкие процентные ставки. Недавно я столкнулся с этим рынком гораздо более плотно, в разгар кризиса мне довелось работать с еврооблигациями, но это другая история.

По сути, мои кредиты в долларах с некоторыми оговорками и был carry trade, то есть займ в валюте с более низкой ставкой, чтобы инвестировать в рынки, где ставки более высокие. Сейчас многие глобальные спекулянты именно так и поступают с долларом (слабая валюта и практически нулевая процентная ставка).

В заключении добавлю, что свободные деньги были не полностью вложены в покупку квартиры – небольшая часть осталась в ПИФах, чтобы поддержать меня в момент пика платежей и прочих непредвиденных обстоятельств. Это обусловило достаточно консервативную стратегию работы с ПИФами, и, часть роста на рынке акций я все же упустил, но как говориться всех денег не заработаешь.

На момент продажи квартиры доходность в рублях составила порядка 300%, в долларах на уровне 250%. Продолжение этой истории в заметке: Как заработать на недвижимости в условиях кризиса.

Интересно почитать: Личные финансы: принцип револьвера.

P.S. В ближайшее время напишу свое мнение по текущей ситуации на рынке недвижимости. Возможно, дам несколько советов из того, что сам я не реализовал при покупке первой квартиры.

Комментариев: 14

  1. vdenis пишет:

    Очень сомнительной представляется идея кредитов в долларах.. А что если матрешка перевернется? И доллар снова начнет рости?
    По своему опыту я пришел к тому что даже на покупку недвижимости кредит не нужен. Нужен скорее постоянно растущий доход, и возможность отклыдыать существенные деньги с дохода на достижение цели….Сейчас коплю деньги на покупку загородного участка с целью построить там домик для жилья и маленький магазин с собственной выпечкой на территории того же участка…
    Сейчас откладываю 85% своего дохода… Плюс каждый месяц наращиваю доход на 7-8%.. При том что деньги итак счас трудятся на рублевых и евро депозитах под 17 и 11% годовых….

  2. Владимир Горбунов пишет:

    vdenis, ну мне остается только парировать :)

    кредит в долларах, стольже сомнительная идея, что и покупка ПИФов год назад. КОнечно это дополнительный риск, но в принципе никто ни запрещает — можно брать в рублях, чисто по русски. А всякие Голдман Саксы пусть рискуют и зарабатывают.

    Кредит не нужен… ну я сомневаюсь, что без него мне было бы лучше :) Ты бы вот рассказал читателям, как сделать доходы постоянно растущими? Да и мне крайне интересно. А то сказать, что у меня кот (ученый) в мешке каждый может, ты покажи его, предложи что нибудь такое, чтобы можно было воспроизивести.

  3. vdenis пишет:

    >vdenis, ну мне остается только парировать
    :)
    >кредит в долларах, стольже сомнительная идея, что и покупка ПИФов год назад. >КОнечно это дополнительный риск, но в принципе никто ни запрещает – можно
    У меня немало знакомых вляпались взяв ипотеку в долларах…
    >брать в рублях, чисто по русски. А всякие Голдман Саксы пусть рискуют и >зарабатывают.
    Тут наверное все зависит от длительности кредита если скажем на 1 год, возможно и пронесет. А ретроспективе 2-3-5 лет… очень не уверен…

    >Кредит не нужен… ну я сомневаюсь, что без него мне было бы лучше
    У меня есть свой богатый, но к сожалению негативный опыт использования кредитов. При том есть оченьпозитивный опыт быстрого погашения кредитов…
    Для начала кредитная кабала научила меня считать деньги, веду табличку в Excel, где есть доходы расходы, все расписано и запланировано.
    > Ты бы вот рассказал читателям, как сделать доходы постоянно растущими?
    Секрет прост чем больше вы откладываете тем больше доход, деньги пристают к деньгам. Техника наработки увеличивающегося потока денег тема не только для отдельной статьи, возможно даже целого сайта ;)
    > Да и мне крайне интересно. А то сказать, что у меня кот (ученый) в мешке >каждый может, ты покажи его, предложи что нибудь такое, чтобы можно было >воспроизивести.
    Вариантов много.. можно выжимать из мотивации на работе все соки (успешно делаю, благо сфера продаж позволяет)…
    Можно найти подработку без отрыва от основной работы.
    Открыть свой мини-бизнес… Палить темы не буду, часть находится в собственной разработке.. но они есть.. и начальный капитал ограничиватся 200 000-300 000 рублей…

  4. Владимир Горбунов пишет:

    Об ипотеке много можно рассуждать, вообще мне это тоже не нравится (и в заметке написал об этом). Но, думаю, что в моменте против доллара еще долго можно играть будет, 2-3 года запросто. Но кроме курса, есть ведь еще и более низкая ставка. А придет время, и какой нибудь банк пропишет возможность смены валюты. Год назад или чуть раньше я бы вряд ли посоветовал долларовый кредит. Идея в том, что нужно искать возможности, в указанном направлении.

    Да я вовсе не ратую за кредиты, опять же главная мысль взять, что-то полегче ипотеки :) подкорректировать подход в этом вопросе, сделать его более гибким, что-ли.

    Ну ладно, раз темы не палишь, буду развивать сайт :) чтобы все узнали не только, что делать (соки выжимать на работе, свой бизнесе), но и как это делать ;)

    Спасибо за развернутый ответ.

  5. Киосаки пишет:

    Хорошо Вам, Вы разбираетесь в вопросах ипотеки и кредитах, а что делать обычным людям? Идти получать экономическое образование или копить пол жизни, а потом пол жизни думать куда вложить???

  6. Алена пишет:

    Киосаки, я с вами абсолютно согласна…так и вся жизнь пройдет, пока накопишь да пока выберешь…

  7. vdenis пишет:

    Специально для Алены.
    Принимая идею что накопить сложно (невозможно), вы становитесь на скользкий путь кредитов который лишает вас свободы… теперь вы раб должны работать на кредит…
    Что до меня до достижения первого этапа моей цели покупки участка у меня осталось 10 месяцев… долго? А разве платить ипотеку 10 лет не долго?
    Многие хотели бы больше путешествовать, более того некоторые маршруты вообще не доступны в силу ограниченности отпуска большенству работающих по найму… почему многие хотят иметь 1 000 000 $ если на него получать 7-8% годовых получится 80 000$ год или 6000 с копейками…на такой доход вполне можно позволить себе поехать отдыхать по всему миру (если не шиковать конечно)… а что можно позволить на ЗП и кучу долгов? Турцию, Египед, Тайланд раз в год, ну хорошо 2 раза в год… Скучно…
    Разумеется достижение 1 млн$ трудно достижимо путем тупого накопления, надо инвестировать в самые разные инструменты вклады, пифы, акции, недвижимость, малый бизнес…каждый инструмент дает вам опыт который обязательно приведет вас к цели…
    Самое глупое что может быть жить на всю зарплату ничего не оставляя на будущее…

  8. Владимир Горбунов пишет:

    vdenis, ну ты просто жжошь напалмом :) Твои идеи безусловно привлекательны, я дажи их может быть зацитирую как-нибудь.

    Но ты все видишь со своей колокольни, что-то мне подсказывает, что на домик в деревне ты копишь не на съемной квартире.

    А многие, даже большинстов тех (кто интересуются темой покупки квартиры)платят деньги за аренду и несут ряд других малозаметных невооруженным глазом издержек. И перенаправить этот денежный поток на покупку квартиры очень даже правильно. Особенно если найтив возможность по снижению стоимости обслуживания такого кредитования.

    p.s. Алена все равно тебе вряд ли ответит, это спам-комментарий :)

  9. Федор Езеев пишет:

    Началось?

  10. Владимир Горбунов пишет:

    Федор, началось это давно, сегодня скорее получило, развитие ;) Посмотрим, должно быть интересно :)

  11. Сергей пишет:

    Вопрос не в том, когда началось, вопрос в том, когда закончится ;)

  12. Что будет с ценами на недвижимость | Рост денег в ПИФ пишет:

    […] в условиях кризиса, а также об использовании синдицированного кредита, carry trade при покупке квартиры, хочу дать комментарий по рынку недвижимости, чтобы на […]

  13. Не слушайте голоса в своей голове : Журнал СуперИнвестор.Ru пишет:

    […] заметку Владимира – о том, как он использовал синдицированный кредит для покупки квартиры. Опыт интересный. В очередной раз удивляюсь, насколько […]

  14. Павел пишет:

    Поддерживаю мнение автора по поводу провальности кредитов. Сам оказался в такой ситуации и почувствовал все прелести. Когда берешь кредит считаешь, что доходы будут только увеличиваться, а в жизни все по другому.

Оставьте свой отзыв!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*