Купить квартиру: синдицированный кредит и carry trade

Как купить квартиру через синдицированный кредит — этого не найдешь в Яндексе или Google, так было до момента публикации этой заметки. Сегодня я поделюсь опытом приобретения первой недвижимости и финансирования такой покупки. Многие люди инвестируют в ПИФы или копят деньги на банковских вкладах, чтобы накопить на покупку квартиры, но они и не подозревают, что находятся ближе к заветной цели, чем сами об этом думают. Главное начать работать в этом направлении, рассматривать как различные приемлемые варианты, так и возможности по финансированию приобретаемой недвижимости.

Выбор объекта. Вообразите себя Робертом Кийосаки, Дональдом Трампом или другим гуру инвестиций в недвижимость, чтобы с должной ответственностью и кропотливостью подойти к выбору объекта недвижимости. Тем более недвижимость это та вещь, которую можно посмотреть, понять и оценить, в отличие, к примеру, от годового отчета Сбербанка. При выборе квартиры я уделил особое внимание следующим факторам: инвестиционной привлекательности, ликвидности и надежности.

Я выбирал квартиру (однушку) летом 2005 года. Тогда было много разговоров о коррекции цен на недвижимость. Сейчас, после кратного роста цен, в это трудно поверить, но тогда все только и говорили, что рынок перегрет и обвал неминуем. Я провел кучу времени, анализируя ценообразование на московском рынке недвижимости и пытаясь сделать прогноз по ценам на квартиры. Тем временем цены застыли на месте и не двигались в течение трех-пяти месяцев. Пытаясь применить опыт, полученный на фондовом рынке, я решил, что выход из этого продолжительного бокового движения цен будет наверх (считайте, что интуиция).

Но я вовсе не собирался уповать на то, что цены непременно вырастут за счет увеличения спроса. Я стремился использовать по максимуму инвестиционный фактор, присматривался к недвижимости, которая могла бы расти в цене за счет развития инфраструктуры и благоустройства района и т.д. Напомню, инвестор – это обычно тот, кто принимает на себя большие риски при вложении денег в тот или иной объект, чтобы продать его дороже уже без этих рисков. Я ориентировался на новостройку, не готовую к проживанию – это было дешевле и привлекательнее с инвестиционной точки зрения.

Выбор пал на Красногорье, подробнее можно посмотреть здесь. Ниже я приведу позиции, на которые я сделал инвестиционные ставки и сразу отмечу, что из них реализовалось.

• Строительство 3-х станций метро (Митино, Волоколамская и Мякининская). В 2009 году городские власти обещают открыть первые две, работы идут полным ходом.
• Круглогодичный горнолыжный комплекс и яхт-клуб. Первый работает (дурацкий домен snej.com), но кажется, дикой популярностью пока не пользуется. Яхт-клуб только в проекте, микрорайон с набережной находится на начальном этапе застройки.
• Приближение к району ближайшей платформы электрички, мелочь, но приятная – надежный и дешевый транспорт положительно сказывается на стоимости жилья. Пока ничего не делается.
• Расположение района не берегу Москва реки – этого не отнять, хотя рекламируемый при покупке вид из окна продержался недолго. Другой застройщик выкупил территорию и начал строительство еще одной линии домов (кстати, стройка в разгаре, несмотря на кризис).
• Остальная инфраструктура формируется пока кустарным методом (ларьки-палатки, небольшие магазины и предприятия сферы услуг на первых этажах домов). Торгово-развлекательных центров нет (за исключением снеж.ком), думаю, что появятся в изобилии, когда достроят все микрорайоны.
• Я покупал квартиру без ремонта, без права собственности — по инвестиционному договору. Дом был построен, но еще не сдан госкомиссии; покупка на стадии котлована была дешевле, но такой уровень риска показался мне не комфортным. Все выполнено.

При принятии решения я также учитывал застройщика и стадию строительства, ведь инвестиции должны быть еще и надежными. С застройщиком все достаточно просто, я ориентировался на крупную компанию, желательно приближенную к правительству Москвы. СУ-155 на эту роль подходило вполне (в то время).

По стадии строительства: внес деньги, когда дом уже стоял (это тоже к вопросу надежности, на стадии котлована дешевле, но рискованнее), но коммуникации еще не подведены. Застройщик обещал сдать дом госкомиссии и выдать ключи через полгода, я рассчитывал (с учетом российской действительности) на 1,5 года, в итоге все произошло лишь через 2,5.

Финансирование покупки недвижимости. Купить квартиру по ипотеке это не круто, кабала лет на десять, а то и дольше. Завышенные ставки (в отличие от мировой практики), уплата страховых взносов (помимо высоких ставок банк еще защищает себя страховкой). В общем, привлекательной российскую ипотеку пока назвать нельзя.

Где же взять деньги? Идея проста в описании, но ее реализация требует определенных усилий. Хорошая новость в том, что вовсе необязательно копировать мои идеи, важнее позаимствовать подход.

Я назвал это синдицированный кредит, и вот почему. В сфере бизнеса банки часто образуют синдикаты, чтобы в определенных долях прокредитовать одного заемщика. Это делается для того, чтобы распределить риск каждого банка по портфелю из нескольких заемщиков, диверсификация. Разумеется, такой поход снижает риски банка вне зависимости от уровня заемщика, будь то крупная компания или клиент на ипотечный кредит. При меньшем риске, выше шанс получить кредит и ниже ставка по этому кредиту.

Поэтому для покупки квартиры я использовал несколько кредитов и собственные сбережения. Это был потребительский кредит (доллары 11% годовых), кредит от работодателя (в долларах 5% годовых) и займ у знакомых (рубли без процентов). Разумеется, ни один из этих кредиторов не смог бы предложить мне полный объем средств, необходимых для приобретения квартиры. Точнее банк, наверное, смог бы, но ободрал бы меня как липку. В общем, идея в том, чтобы договориться с несколькими кредиторами, так шансы выше, а условия лучше – это и есть синдицированный кредит.

Но это еще не все, теперь о carry trade. К моменту приобретения квартиры моя финансовая грамотность достигла определенного уровня. За плечами уже был успешный опыт инвестиций в ПИФы и неуспешный опыт активной торговли акциями. Так или иначе, у меня сформировалось собственное мнение относительно курса рубля к доллару, и мнение это было медвежьим. К моменту получения кредита я уже в течение 2,5 лет уговаривал всех знакомых уходить из доллара (не очень удачно – после долгих лет роста, в это практически никто не верил). Мне повезло – я достаточно точно определил точку разворота, и, в этом вопросе уверенность у меня была достаточно крепкой.

А в таких условиях я вполне осознанно выбрал долларовый кредит там, где мог (банк и работодатель), тем более в банке ставка по кредиту в долларах была ниже. Это позволило существенно сэкономить на выплатах: курс доллара снизился с 29 до 24, то есть примерно на 17% за три года. Кстати, компании, пользующиеся синдицированными кредитами, тоже занимали в долларах, по той же причине что и я – низкие процентные ставки. Недавно я столкнулся с этим рынком гораздо более плотно, в разгар кризиса мне довелось работать с еврооблигациями, но это другая история.

По сути, мои кредиты в долларах с некоторыми оговорками и был carry trade, то есть займ в валюте с более низкой ставкой, чтобы инвестировать в рынки, где ставки более высокие. Сейчас многие глобальные спекулянты именно так и поступают с долларом (слабая валюта и практически нулевая процентная ставка).

В заключении добавлю, что свободные деньги были не полностью вложены в покупку квартиры – небольшая часть осталась в ПИФах, чтобы поддержать меня в момент пика платежей и прочих непредвиденных обстоятельств. Это обусловило достаточно консервативную стратегию работы с ПИФами, и, часть роста на рынке акций я все же упустил, но как говориться всех денег не заработаешь.

На момент продажи квартиры доходность в рублях составила порядка 300%, в долларах на уровне 250%. Продолжение этой истории в заметке: Как заработать на недвижимости в условиях кризиса.

Интересно почитать: Личные финансы: принцип револьвера.

P.S. В ближайшее время напишу свое мнение по текущей ситуации на рынке недвижимости. Возможно, дам несколько советов из того, что сам я не реализовал при покупке первой квартиры.